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Novación de hipoteca

Germán Fontes · Asesor Inmobiliario
¿En qué consiste una novación de hipo- ○ La mitad de la notaría: en general, es una De todos modos, hay que tener en cuenta
teca? partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% que es una estimación, pues el coste final
del capital pendiente. El cliente solo debe de la modificación del contrato puede variar
La novación hipotecaria es una operación abonar el 50% según el Tribunal Supremo. mucho dependiendo de factores como los
que permite cambiar una o más cláusulas posibles descuentos del notario, las tarifas
del contrato de una hipoteca mediante un ○ El registro: suele costar aproximadamente de la gestoría, etc.
acuerdo con el banco. En general, se utiliza la mitad de los de notaría. ¿Qué pasa si hago una novación para
para mejorar las condiciones del préstamo cambiar de hipoteca variable a fija?
hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo ○ La gestoría: sus honorarios no están regu-
de interés aplicado, acortando el plazo o lados por ley y dependen de las tarifas de La ley hipotecaria, vigente desde el 16 de ju-
cada agencia, pero suelen ser de entre 200
cambiando el índice de referencia. Pero con nio de 2019, recoge entre sus medidas una
ella también podemos llevar a cabo otras y 400 euros. nueva comisión por novación en caso de
modificaciones, como ampliar el capital o ○ La tasación (solo si el banco la pide): varia- cambiar el interés a tipo fijo.
el período de reembolso, añadir o suprimir rá según el valor del inmueble y las tarifas
garantías, etc. de la propia agencia tasadora, pero suele ○ Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente
si la operación se hace en los tres primeros
costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos
Para llevarla a cabo se tiene que escriturar y años.
registrar la modificación del contrato, lo que una tasación en vigor con menos de seis
tiene un coste para el cliente. Por ello, antes meses de antigüedad, el banco está obliga- ○ 0% en adelante.
de plantear esta opción al banco, es acon- do a aceptarla. Esta medida tiene carácter retroactivo para
sejable que hagamos números para asegu- En las operaciones firmadas a partir del 10 aquellos contratos firmados antes de la
rarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar de noviembre de 2019, el banco paga el im- entrada en vigor de la normativa, así que
nuestro préstamo hipotecario. puesto sobre actos jurídicos documentados se aplica en todos los casos. El resto de los
Entonces, en una novación: ¿cuánto (IAJD) generado en una ampliación de capi- gastos (notaría, registro, gestoría y tasación)
cuesta cambiar la hipoteca? tal. Dependiendo de la comunidad autóno- serían los mismos.
ma, este tributo puede costar entre el 0,5%
Si hemos llegado a un acuerdo con el banco y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria ¿Sale más barata que una subrogación?
para que modifique cualquier cláusula de del capital añadido. Depende. Tradicionalmente, el coste de los
nuestra hipoteca, formalizar esa operación gastos de novación siempre ha sido más
no nos saldrá gratis.
barato, como sostienen desde la Asociación
Eso sí, los gastos de una novación suelen Hipotecaria Española. Ahora bien, como la
ser más baratos que los de firmar un nue- ley hipotecaria de 2019 ha abaratado la su-
vo préstamo hipotecario para cancelar el brogación, que nos salga más a cuenta una u
nuestro. Veamos cuáles son los conceptos otra operación dependerá de las comisiones
por los que hay que pagar si queremos re- que nos puedan cobrar por cada una.
negociar la hipoteca para cambiar sus con-
diciones: Lo que sí es cierto es que con un cambio de
banco siempre hay que pagar una tasación,
○ La comisión por novación: si el contrato la Para pagar todos estos gastos hay que ha- mientras que con una modificación de las
incluye, tendremos que pagar un porcentaje cer una provisión de fondos unos días antes condiciones de la hipoteca no siempre es
del capital pendiente cuando formalicemos de ir al notario. La gestoría usará ese dinero necesario. Además, la novación nos permite
con el banco el cambio de cláusulas. En ge- para abonar las costas y, si sobra algo, se lo cambiar más aspectos que la subrogación,
neral, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque devolverá al hipotecado junto a las facturas con la que únicamente podemos modificar
siempre dependerá de la tarifa aplicada por correspondientes. Imaginemos que quere- el interés o el plazo de la hipoteca.
nuestra entidad. mos reducir el interés de una hipoteca con
un capital pendiente de 150.000 euros. De todos modos, trasladar nuestro présta-
○ En caso de modificar únicamente el plazo, mo hipotecario a otro banco puede ser una
esta comisión no puede superar el 0,1%. Esto es lo que tendríamos que pagar para buena opción si nuestro banco no quiere
○ En caso de modificar solo el interés va- formalizar la novación: En este caso concre- negociar con nosotros e incluso puede ser
riable para convertirlo en un tipo fijo, esta to, habría que pagar unos 1.550 euros apro- una manera de forzarlo a mejorarnos el
comisión no puede superar el 0,15% y solo ximadamente, partiendo de la hipótesis de contrato. Por ello, lo aconsejable es hacer
puede aplicarse en los primeros tres años que el banco no nos pediría volver a tasar números y valorar qué operación sería más
del contrato. la vivienda. conveniente.

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